Mietrecht: Kündigung bei Vermietung der Wohnung über Airbnb
Ein Vermieter kann einem Mieter kündigen, wenn dieser die Wohnung unerlaubt über Airbnb untervermietet. Allerdings ist die Kündigung unwirksam, wenn sich Mitarbeiter der Hausverwaltung zu Beweiszwecken Zugang zur Wohnung verschaffen und Fotos anfertigen.
Verletzung des Persönlichkeitsrechts des Mieters
Ein Wohnungsmieter erhielt von seinem Vermieter eine Kündigung, da er die Wohnung für eine Nacht über Airbnb vermietet hatte und nach erfolgter Abmahnung die Wohnung nochmals für eine Nacht vermietete. Kenntnis von der unbefugten Gebrauchsüberlassung erlangten die Vermieter, da ein Mitarbeiter der Hausverwaltung die Wohnung zum Schein angemietet hatte. Nach der Scheinanmietung hatten sich die Mitarbeiter der Hausverwaltung mit Hilfe des beim Kiosk abgegebenen Schlüssels Zugang zur Wohnung verschafft und Fotos angefertigt. Daraufhin hielt der Mieter die Kündigung für unwirksam und weigerte sich auszuziehen. Die Vermieter erhoben daraufhin Klage. Nach Berufung des Mieters entschied das Landgericht Berlin zu Gunsten des Mieters. Das Handeln der Vermieter habe das Persönlichkeitsrecht des Mieters so schwerwiegend verletzt, dass seine Pflichtverletzung dahinter zurücktritt. Das Handeln der Mitarbeiter sei unverhältnismäßig und rechtswidrig. Für den Beweis der unerlaubten Untervermietung hätte es ausgereicht, dass die Wohnung über Airbnb anmietbar war und auch tatsächlich angemietet wurde.
Vermietung der Wohnung über airbnb: Geringe Pflichtverletzung des Mieters
Die Pflichtverletzung des Mieters sei gegenüber dem Verhalten der Mitarbeiter der Hausverwaltung als derart geringfügig anzusehen, dass es an dem erforderlichen Gewicht einer Kündigung fehle.
Das Gericht berücksichtigte in seiner Entscheidung, dass das Mietverhältnis über mehrere Jahre beanstandungsfrei verlief. Ferner war es zu keiner tatsächlichen Nutzung der Wohnung durch Airbnb-Touristen gekommen.
(Landgericht Berlin, Urteil vom 03.07.2018, 67 S 20/18.)
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Arbeitsrecht: Spontan-Urlaub kann Kündigungsgrund sein
Nimmt ein Arbeitnehmer einen sogenannten „Spontan-Urlaub“ und erscheint trotz Verbot durch den Arbeitgeber nicht zur Arbeit, kann er deswegen gekündigt werden.
Fristlose Kündigung bei Spontan-Urlaub möglich
Wenn der Arbeitnehmer eigenmächtig Urlaub nimmt (auch wenn dieser ein Geschenk war), kann er nicht auf das Verständnis der Arbeitsgerichte vertrauen. Der Arbeitgeber darf auf die Selbstbeurlaubung ohne vorherige Abmahnung mit einer fristgemäßen oder sogar fristlosen verhaltensbedingten Kündigung reagieren. Er muss aber den Betriebsrat ordnungsgemäß in nachweisbarer Form vor der Kündigung anhören.
Konkreter Fall vor dem Landesarbeitsgericht (LAG) Düsseldorf
Eine Arbeitnehmerin klagte gegen ihren Arbeitgeber, weil dieser ihr nach einem Urlaub fristlos gekündigt hatte. Berufsbegleitend hatte die Arbeitnehmerin ein Masterstudium absolviert. Ein Tag nach bestandener Prüfung (mittwochs) hatte sie für den Donnerstag und Freitag genehmigten Urlaub. Am darauffolgenden Montag erschien sie nicht im Betrieb und informierte ihren Vorgesetzten via E-Mail über ihren „Spontan-Urlaub“ auf Mallorca. Diesen hatte sie wegen ihrer bestandenen Prüfung von ihrem Vater als Überraschung geschenkt bekommen.
Sie erklärte in der Mail, sie hätte keine Möglichkeit gehabt, ihre Abwesenheit an ihrem Rechner zu vermerken. Sie entschuldigte sich und bat um Rückmeldung. Ihr Vorgesetzter antwortete ihr, dass ihre Anwesenheit aus dringenden betrieblichen Gründen erforderlich sei und bot ihr an, Freitag sowie Montag und Dienstag der nächsten Woche freizunehmen. Am folgenden Tag antwortete die Arbeitnehmerin, dass sie sich bereits auf Mallorca befinde und sie nicht ins Büro kommen kann. Auch am darauffolgenden Montag erschien die Arbeitnehmerin nicht zur Arbeit und erhielt eine Woche später die fristlose Kündigung fristgerecht zum nächsten Monatsende.
LAG gibt Arbeitgeber Recht
Das LAG gab dem Arbeitgeber Recht. Demnach sei eine eigenmächtige Inanspruchnahme von Urlaub ein Kündigungsgrund, der eine fristlose Kündigung rechtfertige. Die Arbeitnehmerin habe ernsthaft zu erkennen gegeben, dass sie an dem eigenmächtig genommenen Urlaub festhalte und nicht zur Arbeit kommen werde. Damit habe sie falsche Prioritäten gesetzt und ihre vertragliche Arbeitspflicht verletzt.
Ausgang des Verfahrens: Die Parteien einigten sich auf die Beendigung des Arbeitsverhältnisses zum Kündigungsdatum und einer Abfindungszahlung von einem knappen Gehalt der Arbeitnehmerin.
(Arbeitsgericht Düsseldorf 20.12.17, 8 Ca 3919/17)
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Mietrecht: Mietminderung wegen Geruchsbelästigung zulässig
Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass ein Mieter während der Nachtruhe nicht aus dem Fenster eines Zimmers rauchen darf, wenn der Nikotingeruch durch die geöffneten Fenster in das Schlafzimmer der höhergelegenen Wohnung gelangt. Die Störung der Nachtruhe durch Geruchsbelästigung kann zudem eine Mietminderung von 3 % rechtfertigen.
Nikotingeruch stört Nachtruhe – Mietminderung wegen Geruchsbelästigung möglich
In dem Fall vor dem LG Berlin ging es um eine Mieterin, die nachts aus ihrem Fenster rauchte. Der Nikotingeruch drang durch die geöffneten Fenster in das Schlafzimmers der über ihr liegenden Wohnung. Die Mieter dieser Wohnung klagten gegen ihre Vermieter auf Beseitigung der Störung durch Nikotingeruch sowie auf Feststellung eines Rechts zur Mietminderung.
Das Landgericht Berlin gab den Klägern Recht. Nikotingeruch in der Nacht stellt eine Störung der Nachtruhe dar. Zwar gehöre das Rauchen in der selbst genutzten Wohnung grundsätzlich zum Mietgebrauch, allerdings sei das Rauchen in der Nacht und der Nikotingeruch als intensive Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mietsache anzusehen. Dabei sei nach dem LG Berlin unerheblich, in welcher Häufigkeit die Geruchsbelästigung auftritt.
Raucher muss Ort in Wohnung zum Rauchen wechseln
Die rauchende Mieterin muss zumutbare Maßnahmen zur Vermeidung von Beeinträchtigungen der Mitmieter ergreifen. Demnach sei es zumutbar, dass diese während der Nachtzeit nicht aus dem Fenster raucht, sondern einen anderen Ort in ihrer Wohnung aufsucht.
Auch eine Mietminderung von 3% hielt das Landgericht für angemessen (Landgericht Berlin, Urteil vom 10.08.2017, 65 S 362/16).
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Weitere Informationen zur Nachtruhe
Ab wann gilt Nachtruhe und welche Tätigkeiten sind zu dieser Zeit zu unterlassen? Antworten finden Sie beim Ratgeber „Die gesetzliche Nachtruhe in Deutschland“ von anwalt.org.