Vormiete übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete – Vor-Vormiete kann als Richtwert dienen
Dürfen Vermieter die Miete bei einer Neuvermietung stetig anheben? Gilt dies auch, wenn die Vormiete bereits weit über der ortsüblichen Vergleichsmiete war? Der BGH entschied, dass bei einer zu hohen Vormiete die Vor-Vormiete als Richtwert heranzuziehen ist.
Sachverhalt
Ein Mieter verklagte seine Vermieterin, weil er nicht mehr als 296 Euro Nettomiete für eine 40m2 große Berliner Wohnung zahlen wollte. Bei einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 6,65 Euro pro m2, setzte die Vermieterin 2017 Mietkosten von 460 Euro an, d.h. 11,98 Euro pro m2. Bereits der Vormieter zahlte im Jahr 2015 insgesamt 10,99 Euro pro m2, d.h. bereits 422,00 Euro, was weit über der ortsüblichen Miete lag. Der Vor-Vormieter zahlte 2014 mit 10 Euro pro m2, weniger als der Vormieter d.h. 380,00 Euro.
Das AG gab dem Kläger recht. Der BGH revidierte das Urteil zum Teil. §556e Abs.1 S.1 BGB gewähre der Vermieterin das Recht die Miete bis zur Höhe der Vormiete zu vereinbaren, wenn diese gemäß § 556d Abs.1 BGB die zulässige Miete übersteige. Der BGH nahm die Vor-Vormiete mit 380,00 Euro als Richtwert, da die Vor-Vormiete im Jahr 2014 vereinbart wurde als es noch keine Mietpreisbremse Regelungen gab.
BGH: Bestandsschutzregelung schützt Vermieter vor aufgezwungener Mietreduzierung
Grundsätzlich habe der Vermieter das Recht die Vormiete als Richtwert für die Miethöhe des Beklagten zu nehmen, jedoch sei im vorliegenden Fall die Vor-Vormiete in Höhe von 380,00 Euro zugrunde zu legen, so die Entscheidung des BGH.
Gemäß § 556e Abs.1 BGB sei als Miethöhe diejenige anzusetzen, zu deren Zahlung der Vormieter rechtlich verpflichtet war. Nach dem Gesetzeswortlaut sei dies die Vormiete, d.h. die zuletzt geschuldete Miete. Der BGH entschied jedoch, dass gemäß § 556g Abs.1 BGB die Vormiete auf die zulässige Höhe der Vor-Vormiete herabzusetzen ist, da die Vormiete die ortsübliche Miete weit übersteige. Der Vermieter dürfe hierbei auf die Bestandsschutzregelung des § 556e Abs.1 BGB vertrauen, die ihn davor schütze bei einer Neuvermietung nach § 556d BGB die Miete reduzieren zu müssen. Der Gesetzgeber verfolge mit dem § 556d BGB nicht den Zweck festgesetzte Mietentgelte herabzusetzen, sondern zu verhindern, dass Mieten bei Neuvermietungen stetig angehoben werden.